Acheter au juste prix
Tout acquéreur veut être certain d’acheter au juste prix.
Or, depuis le 24/ 04 /2019, un nouvel outil a été mis à la disposition des particuliers par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP).
Depuis cette date, l’intégralité des données foncières sont libre d’accès via le site : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/
A la différence du site Patrim mis en place en mai 2017, dans le cadre de la Loi pour une République numérique, qui ne s’adressait qu’aux contribuables authentifiés sur impots.gouv.fr et ne permettait qu’une consultation limitée, le nouveau dispositif permet une consultation illimitée et complétement anonyme.
Prix des Biens vendus sur l’ensemble du territoire sur 5 ans
Grâce à ce nouveau site, il est maintenant possible de connaitre le prix des biens immobiliers vendus sur l’ensemble du territoire lors des 5 dernières années, cette base de données permettant d’avoir accès à plus de 15 millions de données issues de tous les actes enregistrés chez le notaire.
Cette base de données va faciliter la méthode d’estimation comparative ; technique la plus usitée afin de déterminer la valeur vénale des biens immobiliers résidentiels.
Elle consiste à définir la valeur d’un bien en estimant un prix au m² dans une zone géographique déterminée et de multiplier ce prix au m² par la surface totale du bien immobilier à estimer.
La fiabilité de l’estimation obtenue dépendra de l’étude exhaustive (l’obtention de chiffres de vente réels et récents pour établir un prix au m²), objective (comparaison du bien à estimer avec des biens similaires) et critique du marché immobilier sur le secteur déterminé.
Néanmoins, le nouvel outil mis à disposition par la Direction générale des finances publiques ne fournit que des données brutes, les informations renseignées restent limitées, les acquéreurs ne pouvant y trouver que le prix de vente et la date de transaction, le descriptif du bien (nombre de pièces, surface, numéro du lot, etc.) ainsi que la géolocalisation.
Il sera donc encore très difficile pour les futurs acquéreurs d’estimer le juste prix d’un bien sans renseignements sur les spécificités intrinsèques de celui-ci d’autant plus si il est situé dans un lieu caractérisé par une pénurie de bien similaire (marché étroit), s’il s’agit d’un bien avec une forte identité (Chapelle réhabilitée, Château) ou potentiellement impacté positivement ou négativement à court ou moyen terme par un projet d’infrastructure structurant (gare, commerce, école, immeubles…).
Cette base de données reste donc une nouvelle opportunité mais ne constitue pas une solution miracle.
En effet, tout comme les simulateurs en ligne, il permettra dans certains cas d’avoir une première estimation globale mais ne se substituera jamais aux compétences et à l’expérience d’un chasseur immobilier qui, afin d’obtenir la réelle valeur vénale d’un bien, prendra en compte tous les facteurs qui peuvent influer tels que les matériaux de construction, la valeur verte (performance énergétique), l’état général du bien, la vue, l’orientation, les équipements rattachés au bien, les annexes, etc.
Mais pas seulement car il fera en sorte d’anticiper dans une logique purement acheteuse les évènements futurs pouvant influencer à la hausse ou la baisse le prix de ce même bien.
Cette analyse minutieuse sera en mesure d’orienter au mieux les futurs acquéreurs sur le juste prix et permettra d’envisager dans les meilleures conditions, une éventuelle négociation si le prix demandé ne correspond pas à la réalité du marché.
Dans l’hypothèse d’une négociation raisonnée et raisonnable où l’information et l’objectivité sont essentiels, votre chasseur immobilier saura fonder son argumentaire sur du factuel et du vérifiable.
En résumé, si vous souhaitez acheter au juste prix, faites confiance à votre chasseur immobilier !
Le Bureau de la Fédération des Chasseurs Immobiliers